La loi ALUR a modifié l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour introduire de nouveaux principes de gestion des loyers dans certaines zones dites « étroites ». Concrètement, il s’agit de zones « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où l’offre et la demande de logements sont clairement déséquilibrées ».
Encadrement du prix des loyers
Pour faire simple, les propriétaires ont l’obligation de fixer les loyers selon des valeurs standards, hautes et basses fixées par arrêtés préfectoraux. La grille doit être respectée.
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La détermination du loyer se définit par les éléments suivants :
- Date de construction du bâtiment
- Nombre de pièces
- Quartier
- Appartements meublés/vides
Pour des caractéristiques particulières d’emplacement ou de confort du logement, le propriétaire peut fixer un loyer supplémentaire.
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Ce système a été utilisé dans deux villes :
- À Paris intra-muros du 01.08.2015 au 28.11.2017 : le loyer de référence a été fixé par arrêté préfectoral du 21 juin 2017 (du 1er août 2016 au 31 juillet 2017, le loyer de référence a été fixé par arrêté préfectoral du 22 juin 2016.).
- À Lille, du 1er février au 17 octobre 2017 : le loyer a été fixé par décision du 16 décembre 2016.
Ce système a été remplacé par un système expérimental de gestion locative institué par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 relative à la promotion résidentielle, à l’aménagement et aux technologies numériques (loi Elan).
À partir du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier de ces zones à loyers maîtrisés seront tenus de prévoir des loyers maximaux correspondants pour les biens locatifs (Arrêté gouvernemental du 26 janvier 2022). Allez directement sur https://www.france-hydro.com/ pour obtenir des informations détaillées à ce sujet.
Encadrement de la hausse des loyers
Avant cet encadrement des loyers, il existait déjà un « plafond » des loyers mis à jour par le décret n° 2021-852 du 29 juin 2021. La liste des communes concernées est la même que pour la gestion locative. À noter que les deux appareils sont cumulatifs. Ainsi, si l’appartement se trouve dans une commune à loyer contrôlé, l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser un certain plafond.
Dans les communes concernées par le régime de maintien du double taux de location, les loyers des nouvelles locations doivent être fixés dans les deux limites suivantes :
- Selon le loyer de l’ancien locataire aux conditions fixées annuellement par décret de chaque zone étroite.
- Selon la valeur fixée par la préfecture.
Coût des prestations de location et d’établissement d’état des lieux
Le coût des prestations de location prévu à l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est partagé entre le bailleur et le locataire.
Les locataires sont responsables du coût des services suivants :
- Visite du logement
- Configuration du fichier locataire
- Rédaction de contrats de location
- Réalisation d’état des lieux
Le coût du service ne doit pas dépasser le coût facturé au propriétaire et ne doit pas dépasser le maximum par mètre carré de surface habitable. Ce plafond est fixé par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier.